标的名称烟台科信房地产开发有限公司86.4%股权 
海申项目编号HSG310SH10090024 成交价格人民币 2855.046 万元
所在地区烟台 项目类别股权项目 
所属类别国有资产 行业房地产业 
截止时间2019-04-04   
标的描述
 
一、转让方承诺
本转让方现提出申请,将持有的转让标的公开转让,按本公告内容由(上海联合产权交易所)在其网站及相关媒体上公开发布产权转让信息并由(上海联合产权交易所)组织实施。本转让方依照公开、公平、公正、诚信的原则作如下承诺: 1、本次产权转让是我方真实意愿表示,转让的产权权属清晰,我方对该产权拥有完全的处置权且实施不存在任何限制条件; 2、我方转让产权的相关行为已履行了相应程序,经过有效的内部决策,并获得相应批准; 3、我方所提交的《产权转让公告》及附件材料内容真实、完整、合法、有效,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏; 4、我方在转让过程中,遵守法律法规规定和产权交易市场的相关规则,按照有关要求履行我方义务。 我方保证遵守以上承诺,如违反上述承诺或有违规行为,给交易相关方造成损失的,我方愿意承担法律责任及相应的经济赔偿责任。
二、标的企业简况
标的企业
基本情况
标的企业名称 烟台科信房地产开发有限公司
注册地(地址) 烟台开发区长江路212号
法定代表人 赵康
成立时间 1992-05-14
注册资本 1800.000000(万元)
货币类型 人民币
经济类型 国有控股企业
公司类型(经济性质) 有限责任公司
经营规模 小型
统一社会信用代码或组织机构代码 91370600165093057G
经营范围 房地产开发、经营,制造、销售电子产品,销售:建材、装饰材料、五金交电,自有房屋租赁,广告设计、制作、代理。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
职工人数 5
是否含有国有划拨土地
标的企业
股权结构
原股东是否放弃优先受让权
序号 股东名称 持股比例
1 中国电子产业开发有限公司 86.4%
2 吴国军 8.2667%
3 王娜 1.9334%
4 刘坤朋 1.3333%
5 张安琪 1.3333%
6 尚登先 0.7333%
主要财务
指标
(万元)
年度审计
报告
年度 2017 营业收入(万元) 302.580000
营业利润(万元) -223.680000 净利润(万元) -223.770000
资产总计(万元) 3826.480000 负债总计(万元) 765.150000
所有者权益(万元) 3061.330000 审计机构 中天运会计师事务所
企业财务
报告
报表日期 2018-09-30 营业收入(万元) 5.570000
营业利润(万元) -31.530000 净利润(万元) -31.530000
资产总计(万元) 3289.990000 负债总计(万元) 363.490000
所有者权益(万元) 2926.500000
资产评估
情况
(万元)
评估机构 中京民信北京资产评估有限公司
核准(备案)机构 中国电子信息产业集团有限公司
核准(备案)日期 2018-10-16
评估基准日 2017-10-31
基准日审计机构 大信会计师事务所
内部审议情况 股东会决议
项目 账面价值(万元) 评估价值(万元)
流动资产 1825.310000 2210.550000
长期投资 0.000000 -4.950000
固定资产 111.120000 588.450000
无形资产 49.460000 174.840000
资产总计 3881.750000 6200.840000
流动负债 733.810000 733.810000
负债总计 733.810000 733.810000
净资产 3147.940000 5467.030000
转让标的对应评估值 4723.513920
重要信息
披露
其他披露内容 1.标的企业曾分别于2006年与2007年收购由原股东尚登先代持的两名小股东股权,占标的企业总股比的0.7333%,这部分股权应属烟台科信所有,但未办理工商变更,现工商登记在尚登先名下。本次挂牌价格已考虑该部分股权对应的权益;2. 标的企业于1992年以出让方式取得位于烟台开发区Ⅲ-6小区的土地使用权,土地使用权证号为烟国用(2015)第50040号,证载面积为23,071.75㎡,土地用途为工业用地,终止日期为2022年10月05日。 由于标的企业与土地管理局签订的合同约定开发建设时间为1992年10月至1996年10月,根据2007年07月01日施行的《烟台市工业用地使用权招标拍卖挂牌出让暂行办法》第二十三条规定:“工业用地使用权人必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,已动工开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的,市、县国土资源管理部门可以征收相当于土地出让金20%的土地闲置费,并责令其开发建设;对满二年未动工开发的,可无偿收回土地使用权。”故目前工业园地块存在被无偿收回土地使用权的风险。 3. ①2015年05月原告烟台华盛工业有限公司以承揽合同纠纷为案由起诉被告标的企业,原被告分别于2009年04月、2010年03月签订了防火门制作安装合同以及防火门卷帘施工合同,原告认为被告尚欠438,274.13元合同款及3万元履约保证金,诉至法院。法院一审判决标的企业偿还工程款四十五万余元,现标的企业已上诉至中院。 ②标的企业存在未结工程款项等或有负债(具体金额不详)未在财务报表中体现,或被主张申请偿还,存在诉讼风险。 4.中国电子产业开发有限公司持有的标的企业86.4%股权转让完毕后,新股东及标的企业继续履行职工劳动合同,除法定情形外,不得以解除劳动合同、降低或拖延薪资待遇发放等方式损害职工权益。 5.标的企业或存在税费未足额缴纳的情况,标的企业股权转让后,一切税费及下述评估报告特别事项说明第②条所述的土地出让金、滞纳金等相关费用由标的企业及受让方承担。 6.其他详见评估报告、审计报告等交易所备查文件。
重大债权债务事项
审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及转让产权的提示提醒等内容 ①评估范围内的部分房屋建筑物(详见评估报告)暂未办理房屋所有权证,评估是以这部分房屋建筑物所有权属被评估单位为假设而进行的。评估时评估人员以被评估单位提供的建筑面积经评估人员核查后作为评估测算的依据。评估报告有效期内若办理所有权证,应以证载建筑面积为准,并对评估值进行相应调整。评估时未考虑办理权属证书应缴纳的相关税费。 ②评估范围内的存货——开发成本为山海云天二期土地征用费,账面原值为2,822.00万元,全额计提存货跌价准备,账面价值为零。 被评估单位于2005年3月28日拍得山海云天项目地块并签订了《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》,《确认书》约定土地出让面积为30,310.8平方米(约45亩),原规划总建筑面积为73,150平方米,用途为居住、商贸,居住年限为70年,商业为40年;土地以现状出让,拆迁安置工作由竞得人自行负责并承担所发生的费用,拍卖成交出让金金额为9,230万元(该成交价含土地出让金及契税),履约保证金500万元,合计9,730万元。被评估单位支付了9,230万元,国土局将其中的500万元确认为履约保证金。 拍得山海云天项目地块后,因当时拆迁难度大,在拆迁久拖未能取得进展的情况下,标的企业公司申请将山海云天项目分两期开发并获地方政府部门批准。 一期先将北侧烂尾楼拆除,开工建设1#、2#两栋住宅和商业网点,总建筑面积为37,576平米,其余为二期建设内容,并于2007年4月13日单独签订了项目一期的《国有土地使用权出让合同》(烟国土资源字[2007]1028号),合同约定出让金为6,408万元,于2007年5月14日办理了项目一期的土地证,证载使用权面积为13,494平米。此后进行了项目一期的建设,于2009年12月完成竣工验收,并进行了销售和房产证的办理工作。 公司将原支付的9,230万元扣减一期6,408万元后的金额2,822万元计入了二期开发成本。后仍因拆迁难度大、成本高,公司与地方政府协商,调整项目整体规划面积至117,722平方米,因此需补缴土地出让金5,162.59万元。公司于2008年1月5日与烟台市国土资源局签订《协议书》,约定公司应于2008年12月31日前缴清需补缴的土地出让金,否则不予办理二期土地相关手续,同时自滞纳之日起每日按延迟支付款项的0.3%缴纳滞纳金。 此外,根据烟台市国土资源局于2012年8月21日出具的《关于限期缴纳土地出让金的通知》,由于国土局将公司原支付的9,230万元中的500万元划为履约保证金,故认定公司除上述补缴土地出让金的事项外还欠缴土地出让价款500万元,国土局要求公司于2012年11月20日前缴清,否则自2012年11月20日起每日按延迟支付款项的0.1%缴纳滞纳金。 2010年被评估单位被国资委列入78家限期退出房地产行业企业名单,目前处于退出模式,在没有相关政策和文件出台的情况下,山海云天项目无法进行。被评估单位以2014年12月31日为基准日进行资产减值测试并全额计提了存货跌价准备。 截止评估报告出具日,公司仍未缴纳欠缴的土地出让金及滞纳金。目前无迹象表明公司有能力继续支付土地款并开发相关地块,且已出现需要缴纳滞纳金的情形,公司亦认为已支付的2,822万元(包括被国土局认定为履约保证金的500万元)预计无法收回,故以零确认为开发成本评估值。 ③对可供出售金融资产,即被评估单位所持江苏电力发展股份有限公司法人股,由于江苏电力发展股份有限公司为非上市股份公司,无法获得持有股票于评估基准日的市场价;由于被评估单位持有被投资单位股权比例较小,无法获得被投资单位基准日的财务报表。经与转让方和被评估单位协商,以核实后的账面值确认为评估值。 ④对在建工程——科信工业园项目,目前仅建设了地基部分,已停工多年,相关支出挂账在在建工程,账面已全额计提减值准备。由于工程项目已停工多年,评估人员现场勘查时发现工程现场未采取专项保护,已杂草丛生,无法确定已完成的地基部分可使用状况和建筑性能。被评估单位内部目前已无工程部门及工程人员,无续建计划,且账面已全额计提减值准备,故以零确认为在建工程的评估值。 ⑤评估基准日后报告出具日前,烟台科信房地产开发有限公司将所持烟台德力高电子有限公司70%股权于上海联合产权交易所挂牌转让,四川佰思特投资管理有限公司摘牌,评估时按转让价款扣除相关交易费用后的净额确认为该笔长期股权投资的评估值。工商变更正在办理过程中。
其他信息
管理层拟参与受让意向
三、转让方简况
转让方基本情况
转让方名称 中国电子产业开发有限公司
注册地(住所) 北京市海淀区万寿路27号院
经济类型 国有控股企业
公司类型(经济性质) 有限责任公司
持有产(股)权比例 86.4%
拟转让产(股)权比例 86.4%
产权转让行为批准情况
国资监管机构 国务院国资委监管
所属集团或主管部门名称 中国电子信息产业集团有限公司
批准单位名称 中国电子信息产业集团有限公司
四、交易条件与受让方资格条件
交易条件
交易价款支付方式 一次性付款
对转让标的企业职工是否有继续聘用要求:
具体为: 意向受让方须同意经标的企业职工大会审议通过的职工安置方案,妥善安置职工,具体详见员工安置方案及职工大会决议。
对转让标的企业存续发展方面是否有要求:
产权转让涉及的债权债务处置是否有要求:
具体为: 受让方须同意标的企业原有的债权债务由转让后的标的企业继续承继。
与转让相关其他条件 1.意向受让方在充分了解产权标的情况,并被确认受让资格后3个工作日内,按产权转让公告的约定递交交易保证金人民币856万元到产权交易机构指定银行账户,即为意向受让方在《产权受让申请书》中对转让方做出接受交易条件并以不低于挂牌价格受让产权标的承诺的确认,成为产权标的的竞买人。意向受让方逾期未交纳保证金的,视为放弃受让资格。竞买人被确定为受让方,且采用协议转让方式的,该交易保证金转为立约保证金,在签订产权交易合同后该立约保证金转为履约保证金,待受让方支付剩余价款后,该履约保证金转为部分交易价款;采取竞价转让方式的,交易保证金转为竞价保证金,受让方的竞价保证金在签订产权交易合同后转为履约保证金,待受让方支付剩余价款后,该履约保证金转为部分交易价款,未成为受让方的其他竞买人,支付的竞价保证金按规定无息返还。 2.信息发布期满,如只征集到一个符合条件的竞买人递交保证金的,采用协议方式转让,竞买人应当以不低于挂牌价格的价格受让产权,并按照产权交易机构的通知要求在规定时限内通过中国产权交易报价网进行报价,报价高于或等于挂牌价格的,则该报价成为受让价格。竞买人被确定为受让方后,应在3个工作日内与转让方签订产权交易合同。信息发布期满,如征集到两个及以上符合条件的竞买人,采取网络竞价多次报价方式确定受让方和受让价格。竞买人被确定为受让方后,应按照竞价实施方案的要求签订产权交易合同。 3.本次产权交易价款采用一次性支付。受让方应当在产权交易合同签订之日起5个工作日内将剩余交易价款全额支付至产权交易机构指定账户。上海联交所出具交易凭证后5个工作日内,将全部交易价款划至转让方指定账户。 4.为保护交易各方合法利益,转让方在此做出特别提示,意向受让方一旦通过资格确认且交纳保证金,即成为竞买人并对如下内容作出承诺:如竞买人存在以下任何一种情形,将承担缔约过失责任,转让方和产权交易机构可扣除该竞买人的保证金,作为对相关方的补偿,保证金不足以补偿的,相关方可按实际损失继续追诉。转让方同时承诺,如因转让方原因,导致项目无法正常推进或者发生其他违规违约行为时,以对竞买人设定的承诺条件承担同等损害赔偿责任。①只征集到一个符合条件的竞买人(1)在产权交易机构通知的规定时限内,竞买人未通过产权交易系统进行有效报价的;(2)在被确定为受让方后,未在3个工作日内签订产权交易合同的。②征集到两个及以上符合条件的竞买人(1)在网络竞价中竞买人未提交竞买文件的;(2)在网络竞价中各竞买人均未有效报价的;(3)竞买人通过网络竞价等方式被确定为受让方后,未按照产权交易有关规则签订产权交易合同的。③违反产权交易保证金的有关规定或其他违规违约情形的。 5.如未放弃优先购买权的标的企业其他股东拟行使优先购买权,必须进场行权,须在挂牌期间向上海联交所递交受让申请及受让资料,并按规定缴纳保证金。若形成竞价,原股东应在竞价现场同等条件下行使优先购买权。在挂牌期间未递交受让申请的,未按规定缴纳保证金的,未进场行权的,均视为放弃行使优先购买权。 6.意向受让方须同意并书面承诺:①认可并同意转让方披露的信息(包括但不限于意向受让方通过资格确认后,即视为已详细阅读并完全认可本股权转让项目所涉审计报告、资产评估报告及该等报告所披露内容以及已完成对本项目的全部尽职调查;并依据该等内容以其独立判断决定自愿全部接受产权转让公告之内容。);②标的企业股权转让后,由受让方负责办理工商、税务、银行等相关机构的变更、补缴税费(如有)等全部相关手续及费用支付;受让方须在签订交易合同后六个月内完成工商变更。
受让方资格条件
1.意向受让方须为依法设立且有效存续的企业法人、其他经济组织或具有完全民事行为能力的自然人。 2.意向受让方应具有良好的商业信用、财务状况和支付能力,无不良经营记录。 3.项目不接受联合受让,也不得采用委托或信托方式举牌。 4.国家法律、行政法规规定的其他条件。
保证金设定
是否交纳保证金
交纳金额 856.000000(万元)
交纳时间 意向受让方经资格确认后3个工作日内交纳

* 如果您对该项目感兴趣请致电:021-63411377。